Росреестр выступил с инициативой, направленной на защиту покупателей недвижимости в случае признания сделки недействительной. Заместитель руководителя ведомства Алексей Бутовецкий предложил аннулировать запись о праве собственности на жилье только после полного возврата денег покупателю. В разговоре с Инфо24 адвокат Сергей Жорин назвал меры позитивными, однако считает, что они могут нести риски.
Идея направлена на решение практических проблем: судебные приставы часто сталкиваются с трудностями при возврате средств, уже потраченных продавцом, в то время как аннулирование записи о собственности происходит быстрее. Сергей Жорин, комментируя инициативу, отметил, что предложение логично опирается на существующие нормы ГК РФ.
«Когда сделка с недвижимостью признается недействительной, стороны обязаны вернуть полученное по ней. Норма статьи 307.1 обеспечивает применение общих правил об обязательствах, а статья 328 позволяет учитывать встречное исполнение. Предложение Росреестра — это попытка реализовать идею двусторонней реституции, чтобы недвижимость не возвращалась продавцу до возврата денег покупателю. Но реализация на рынке недвижимости требует детальной процедуры и может столкнуться с практическими препятствиями», — пояснил адвокат.
В качестве альтернативы Росреестр рассматривает создание компенсаторного фонда для выплат компенсаций без определения вины. Однако этот вариант критикуется экспертами за высокие пошлины — до 10 процентов от суммы сделки, что делает его обременительным для покупателей.
«В фонде есть свои плюсы и минусы. В теории он эффективен как дополнительный механизм защиты. Однако на практике его эффективность зависит от условий: размера взносов, покрытия, прозрачности фонда и скорости выплат. В совокупности: фонд хорош, но сам по себе не панацея. Лучший вариант — сочетание: нотариальная форма, проверка объекта, механизм возврата или встречного исполнения, компенсационный фонд в качестве резервного», — прокомментировал Жорин.
Эксперт также проанализировал влияние инициативы на рынок недвижимости, отметив, что увеличение транзакционных издержек может повысить стоимость сделок. Продавцы, по мнению адвоката, могут включить часть сборов в цену жилья, а недобросовестные участники могут попытаться перенести бремя на покупателя: например, требовать большую цену или скрытые платежи под видом компенсации за «страховку».
Для добросовестных покупателей также есть риски задержек с аннулированием записей, когда продавец может оспаривать это в течение нескольких лет, что ограничит распоряжение имуществом. Если продавец уже передал деньги или использовал средства, возврат может быть невозможен, покупателю придётся обеспечивать исполнение через фонд или судебные процедуры, что ведёт к дополнительным расходам, увеличению времени и неясности.
Ранее, депутаты Госдумы Сергей Колунов и Илья Вольфсон инициировали законодательные поправки для противодействия мошенничеству на рынке недвижимости, особенно в ситуациях с участием пенсионеров. Основными нововведениями станут обязательное нотариальное заверение всех сделок и обязательное страхование, если жильё является для какой-либо из сторон единственным.
