Материнский капитал может стать препятствием для снижения ставки ипотеки

Фото: Pixabay

Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян рассказал о проблемах при рефинансировании ипотеки, взятой на средства материнского капитала. Он описал их в письме мэру Москвы Сергею Собянину и генпрокурору Юрию Чайке.

  • Казалось бы, схема проста: банк выдает новый кредит с меньшей ставкой, за счет этих денег гасится старый, обременение с недвижимости снимается и она переводится в залог по новому кредиту, платежи по которому ниже.
  • Трудности возникают на последнем этапе – органы опеки могут отказать в обременении принадлежащей детям доли недвижимости. Они становятся совладельцами квартиры в тот момент, когда семья использует материнский капитал для платежа по ипотеке, говорит адвокат Олег Сухов, размер их доли определяют родители.
  • При покупке недвижимости этой проблемы не возникает: при использовании материнского капитала для платежа по кредиту залог оформляется в специальном порядке и уведомлять органы опеки не нужно.
  • А вот передачу «детских» долей в залог по новому кредиту надо согласовывать. Практика показывает, что отдельные органы опеки такое разрешение семье не дают. Они объясняют это тем, что ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних,

«Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору не учитываются», — отметил в своем письме Тосунян.

  • Зачастую органам опеки не хватает квалификации, чтобы оценить, что эти две сделки неразрывно связаны, говорит руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко: «Единственный выход – проводить разъяснительную работу с сотрудниками таких департаментов, а также привлекать новых людей, чтобы уменьшить срок рассмотрения таких вопросов».
  • Не получив в обеспечение недвижимость, банки вынуждены повышать ставку ипотеки. В письме Тосуняна приведен пример: семья из Москвы хотела рефинансировать ипотечный кредит и снизить ставку с 11,15 до 10,9% годовых, но органы опеки предварительного согласия на обременение недвижимости им не дали – если вопрос не будет урегулирован, новая ставка ипотеки для этой семьи составит 12,9%.
  • В Москве органы опеки и попечительства в аналогичных ситуациях выносят разные решения, отмечает Тосунян.
  • Для банков проблема пока не стала системной, говорит представитель «Абсолют банка», хотя риски есть. Каждый такой случай банки рассматривают в индивидуальном порядке, добавляет он.
  • Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся собственниками до погашения кредита.

«Для банка это риск – его залогодателями становятся несовершеннолетние. Поэтому многие банки в принципе отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом. Хотя рефинансирование ипотеки по более низкой ставке очевидно улучшает положение семьи», — отметил глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.

  • Проблема общая для всей России, говорит Тосунян, «но если нам удастся решить ее на уровне Москвы, то регионам будет проще перенять этот опыт».

Новости партнеров