Материнский капитал может стать препятствием для снижения ставки ипотеки

Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян рассказал о проблемах при рефинансировании ипотеки, взятой на средства материнского капитала. Он описал их в письме мэру Москвы Сергею Собянину и генпрокурору Юрию Чайке.

Казалось бы, схема проста: банк выдает новый кредит с меньшей ставкой, за счет этих денег гасится старый, обременение с недвижимости снимается и она переводится в залог по новому кредиту, платежи по которому ниже.

Трудности возникают на последнем этапе – органы опеки могут отказать в обременении принадлежащей детям доли недвижимости. Они становятся совладельцами квартиры в тот момент, когда семья использует материнский капитал для платежа по ипотеке, говорит адвокат Олег Сухов, размер их доли определяют родители.

При покупке недвижимости этой проблемы не возникает: при использовании материнского капитала для платежа по кредиту залог оформляется в специальном порядке и уведомлять органы опеки не нужно.

А вот передачу «детских» долей в залог по новому кредиту надо согласовывать. Практика показывает, что отдельные органы опеки такое разрешение семье не дают. Они объясняют это тем, что ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних,

«Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору не учитываются», - отметил в своем письме Тосунян.

Зачастую органам опеки не хватает квалификации, чтобы оценить, что эти две сделки неразрывно связаны, говорит руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко: «Единственный выход – проводить разъяснительную работу с сотрудниками таких департаментов, а также привлекать новых людей, чтобы уменьшить срок рассмотрения таких вопросов».

Не получив в обеспечение недвижимость, банки вынуждены повышать ставку ипотеки. В письме Тосуняна приведен пример: семья из Москвы хотела рефинансировать ипотечный кредит и снизить ставку с 11,15 до 10,9% годовых, но органы опеки предварительного согласия на обременение недвижимости им не дали – если вопрос не будет урегулирован, новая ставка ипотеки для этой семьи составит 12,9%.

В Москве органы опеки и попечительства в аналогичных ситуациях выносят разные решения, отмечает Тосунян.

Для банков проблема пока не стала системной, говорит представитель «Абсолют банка», хотя риски есть. Каждый такой случай банки рассматривают в индивидуальном порядке, добавляет он.

Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся собственниками до погашения кредита.

«Для банка это риск – его залогодателями становятся несовершеннолетние. Поэтому многие банки в принципе отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом. Хотя рефинансирование ипотеки по более низкой ставке очевидно улучшает положение семьи», - отметил глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.

Проблема общая для всей России, говорит Тосунян, «но если нам удастся решить ее на уровне Москвы, то регионам будет проще перенять этот опыт».